Leyla İLHAN
Her yıl 1,5 milyon yeni konut üretimine ihtiyaç duyulan Türkiye’de, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 18 Ağustos’ta Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde değişiklik yaparak Ticaret + Konut kullanımlı parsellerde yapılmış ofislere konuta dönüştürme imkanı sundu. Sektör temsilcilerine göre uygulamayla henüz konuta dönüş başlamadı. Ancak süreçte yasa gereği zorunlu olarak ofis yapılan projeler ile yapım aşamasındakilerde konuta geçiş yaşanacağı belirtiliyor.
Denge Değerleme’den yapılan açıklamaya göre henüz ofis alanlarını konuta çevirmeyi düşündüğünü belirten yahut uygulamaya geçen herhangi bir proje bulunmadığı belirtildi. Ancak süreçte Batı İstanbul’da Basın Ekspres ve Doğu İstanbul’da Kartal bölgelerinde üretilen ofis projelerinin bu uygulamadan daha yoğun faydalanması ihtimali olabileceği kaydedildi. Bu bölgelerdeki ofis projelerinin kurumsal ve prestijli firmaların talep ettiği ofis kalifiyesini ve alan ihtiyacını karşılayamadığı, orta ölçekli firmaların da kira fiyatlarını yüksek bulduğu aktarılırken, “Dolayısıyla, bu bölgelerde kiralanamayan ofis açığı oluşuyor. Bu nedenle, bu bölgelerde de uygulamadan faydalanmak isteyen inşaat firmaları olabileceği söylenebilir” yorumu yapıldı. Tamamlanmamış projelerin bu yönetmelikten daha avantajlı olarak yararlanabileceği gibi bitmiş projelerin de dönüştürülmesinin söz konusu olabileceği belirtilirken, “Bu uygulamalarda inşaat maliyetinden ziyade dönüşüm maliyeti diye bir olgu ortaya çıkıyor” açıklaması yapıldı.
“Mecburiyetten ofis yapılmış projeler için doğru”
Ofis olarak yapılmış bir projenin konuta dönüşümünün fizibil olmadığını belirten İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, “Ancak bu hem ofis olur hem de konut olur zihniyeti ile yapılmış, aslında yüzde 100 konut yapılmak istenmiş ancak imar planlarının zorlaması nedeniyle belli bir kısmı ofis olarak yapılmış olan projelerde bu dönüş daha kolay olacak ve onlar için bir piyango olacak. Nerdeyse projenin yapım maliyetinin yüzde 30 ila 40 kadar bir harcama getirebilir. Bundan dolayı verimli değil” değerlendirmesinde bulundu.
İstanbul’da çok büyük bir ofis stoku olmadığını büyük bir bölümünün eridiğini kaydeden Kuzeybatı Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Murat Ergin, “ Nitelikli ofisin konuta çevrilmesine hem gerek yok hem de çok masraflı olur. Halihazırda metrekaresi 13 bin TL’ye ofis yapılabiliyor. Ayrıca metrekare başına 3 bin ila 3500 TL para harcasın ki konuta dönüşsün. Ancak bu oran sıfırdan konuta yapmaktan daha pahalı. Henüz şu anda yapalım ya da yapmayalım diye soran olmadı ancak İstanbul’da bu yöntemle en fazla 10 bin konut kazandırılabilir” diye konuştu.
İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ Kurucu ve Yönetici Ortağı Ahmet Büyükduman, “Ofisim var ve yılladır satamıyorum, ofis olarak satsam metrekaresi 20 bin, konut olarak satsam metrekaresi 30 bin TL edecek. Metrekaresi 5 bin TL’den dönüşürse yine 5 bin TL artıdasın. O zaman gönül rahatlığıyla yapılır. Dönüştürme maliyetinden daha yüksek bir değer getirmesi halinde konuta dönüşüm olacak. Öte taraftan ofis piyasasında bir hareketlilik var gibi. Bundan dolayı ofis fiyatları da yükselince ofisi konuta dönüştürmede istekli olmayabilirler” değerlendirmesinde bulundu.
Piyasaya uygun konut sağlayacak
Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB)Başkanı Erdal Eren, boşa yapılmış yatırımların bir şekilde değerlendirilmesini olumlu bir adım olarak niteledi. Eren şöyle konuştu: “Bir şekilde ekonomiye katılmayan, bu yapıların piyasada arz sorunun yaşandığı bu dönemde, ofislerin ufak tadilatla dönüştürülmesiyle piyasaya uygun fi yata konut sunulması sağlanacak. Bu yapılacak değişim harcamaları yeniden bir konut yapmanın maliyetine çıkmayacağını düşünüyorum. Dolayısıyla ekonomik olarak da daha uygun olacaktır.”